Nel mese di novembre 2024 è stato pubblicato il 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 a cura di Nomisma, che analizza l’andamento e le prospettive dei principali mercati immobiliari italiani.
Il report restituisce una fotografia dettagliata del sistema abitativo e commerciale di tredici città: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
Tra queste, Bologna si conferma tra le realtà più attrattive del panorama nazionale, con uno valore generale di attrattività pari a 81,5, superiore alla media delle altre città (77,6).
Il mercato della casa a Bologna
Nel secondo semestre del 2024, il mercato della casa a Bologna ha mostrato qualche segnale di rallentamento, in particolare sul fronte delle compravendite, rispetto allo stesso periodo del 2023. Le difficoltà di accesso ai mutui e l’alto livello dei prezzi hanno reso più complicato per molte famiglie acquistare un’abitazione.
La domanda si concentra soprattutto su alloggi con balconi o ampi terrazzi, doppi servizi, posti auto o garage e ristrutturazioni recenti. Tuttavia, l’offerta di immobili con queste caratteristiche è ancora scarsa e spesso la qualità delle abitazioni non rispecchia il valore richiesto, sia in vendita che in locazione.
Il report evidenzia una domanda di alloggi in affitto in costante crescita, che oggi rappresenta la scelta abitativa principale anche per chi, a causa delle difficoltà di accesso al mutuo, non riesce ad acquistare una casa. In questo segmento, a trovare spazio sono soprattutto lavoratori, studenti e giovani coppie, che tendono ad avere aspettative più flessibili. Per questi gruppi, le principali determinanti nella scelta dell’alloggio in locazione non sono tanto le dotazioni interne, né le garanzie richieste o la cauzione, quanto piuttosto la posizione dell’abitazione e il tipo di contratto proposto.
Anche il mercato degli affitti è sotto forte pressione: l’offerta è molto limitata e i tempi necessari per affittare un alloggio si sono notevolmente ridotti, passando da quasi quattro mesi nel secondo semestre del 2016 a meno di due mesi nel secondo semestre del 2024.
I canoni continuano a salire, soprattutto nelle zone centrali e più richieste della città, spinti da una domanda costante e dalla scarsità di soluzioni disponibili. Si stima un incremento medio annuo del +5,3%, con punte anche più alte nelle aree di pregio.
Gli altri settori del mercato immobiliare
Più stabili, invece, gli altri settori del mercato immobiliare. Uffici e negozi hanno registrato un andamento più contenuto, con poche variazioni nei prezzi e nei tempi di vendita o affitto. Il comparto commerciale risente ancora di una domanda incerta, ma le locazioni restano interessanti per chi cerca rendimenti più elevati, soprattutto nelle zone centrali.
Con uno sguardo al 2025, gli operatori prevedono una fase di relativa stabilità per tutti i comparti, con un possibile rallentamento delle compravendite e una crescita ulteriore dei canoni nel mercato della locazione, che continua a rappresentare il fulcro delle dinamiche immobiliari a Bologna.
Conclusioni
Il quadro restituisce quindi l’immagine di una città ancora molto attrattiva, ma in cui l’accesso alla casa diventa sempre più difficile, soprattutto per chi ha redditi contenuti e può offrire garanzie limitate.
Secondo Nomisma, la pressione sul mercato degli affitti potrà essere contenuta solo attraverso un rafforzamento dell’offerta di alloggi a canoni calmierati.
In questo scenario, emerge con forza la necessità di politiche pubbliche capaci di accompagnare e governare le trasformazioni in corso, con un’attenzione particolare al segmento della locazione, oggi tra i più esposti alle tensioni del mercato.
Per approfondire il tema della domanda di casa a Bologna, la news Cruscotto interattivo sulla potenziale domanda abitativa nel Comune di Bologna.