Lo scorso novembre 2025, ART-ER ha pubblicato il report Gli affitti brevi turistici in Emilia-Romagna. Lo studio, a partire dai dati messi a disposizione dall’organizzazione Housing Justice Data Lab, che gestisce il progetto Inside Airbnb, analizza un dataset in serie storica riferito all’intero territorio dell’Emilia-Romagna per il periodo 2015-2024, integrato con alcune parziali informazioni aggiornate al 2025.
L’analisi ha riguardato la distribuzione territoriale degli affitti brevi, la loro evoluzione nel tempo e le tipologie di host. Ha poi condotto un’elaborazione specifica sui valori di locazione e sui ricavi, anche in relazione ad altre forme contrattuali, con l’obiettivo di valutarne le implicazioni per le politiche abitative e turistiche locali.
Il lavoro intende fornire un metodo per l’analisi sistematica del fenomeno, con l’obiettivo di lungo periodo di garantire un quadro informativo costantemente aggiornato non solo per Bologna, ma anche agli altri comuni capoluogo.
Diffusione territoriale degli annunci Airbnb
Con riferimento alla distribuzione geografica degli annunci pubblicati su Airbnb, dal report emerge una crescita costante del fenomeno tra il 2015 e il 2024, sia in termini di numero di annunci sia di diffusione territoriale nei comuni della regione.
Se nel 2015 infatti poco meno del 12% dei comuni regionali non presentava alcun annuncio, negli anni successivi si registra invece una progressiva riduzione dei comuni privi di offerta e una crescente concentrazione di annunci nei comuni capoluogo e lungo la fascia costiera, con un’ulteriore estensione tra il 2018 e il 2020 ai comuni dell’area metropolitana bolognese, all’entroterra ravennate e ad alcune aree dell’Appennino tosco-emiliano.
Nel 2024 il numero complessivo di annunci ha raggiunto la quota di 18.843, un valore più che triplicato rispetto a dieci anni prima, con i livelli più elevati che continuano a concentrarsi nei capoluoghi e nelle località costiere, confermando una forte polarizzazione territoriale del fenomeno.
Locazione di alloggi interi
Gli interi alloggi rappresentano la tipologia prevalente, con una crescita significativa nel tempo, indicando come l’espansione complessiva degli annunci sia stata trainata soprattutto da questa categoria.
Un elemento centrale dell’analisi riguarda il rapporto tra gli interi alloggi destinati all’affitto breve e il totale delle unità immobiliari urbane residenziali, interpretabile come un indicatore del potenziale rischio di riduzione dell’offerta abitativa per i residenti.
Nel 2024, i valori più elevati di questo rapporto si riscontravano principalmente nei comuni costieri, come Cattolica, Bellaria-Igea Marina, Riccione, Misano Adriatico e Rimini, ma anche in alcuni comuni di piccole dimensioni a crescente vocazione turistica, tra cui Tredozio, Premilcuore, Fiumalbo, Riolunato e Montecreto, suggerendo possibili impatti rilevanti anche in contesti territoriali minori.
Affitti brevi e locazione alberghiera
Un’altra elaborazione riguarda il confronto tra offerta ricettiva degli affitti brevi e offerta ricettiva alberghiera tradizionale. Si evidenzia per quest’ultima, a livello regionale, una contrazione dei posti letto, a fronte di una crescita molto significativa di quelli disponibili sulle piattaforme digitali.
Il rapporto tra posti letto alberghieri e posti letto offerti su Airbnb risulta tuttavia fortemente eterogeneo tra i comuni, variando da contesti in cui l’offerta tradizionale resta predominante ad altri, soprattutto urbani, in cui quella breve su piattaforma tende a compensarla, e in parte a sostituirla.
A Bologna, ad esempio, i posti letto alberghieri rimangono sostanzialmente stabili nel periodo considerato, ma, al contempo, cresce in modo esponenziale l’offerta su piattaforme digitali.
A Rimini invece, città a forte vocazione turistica, l’offerta alberghiera tradizionale continua a rappresentare la componente dominante, pur a fronte di una significativa crescita dei posti letto su piattaforma, passati da 1.741 nel 2015 a 6.963 nel 2024. Un andamento analogo caratterizza la maggior parte degli altri comuni costieri.
Le diverse tipologie di host
Il report approfondisce inoltre i dati sugli host, evidenziando una crescita complessiva di quasi il 50% del numero di soggetti che gestiscono interi appartamenti.
La tipologia prevalente resta quella degli host con un solo alloggio, che rappresentano circa tre quarti del totale. Tuttavia, le categorie di host di grandi dimensioni (con almeno 5 alloggi), pur numericamente più contenute, sono quelle che hanno registrato gli incrementi percentuali più marcati tra il 2018 e il 2024.
Gli host con 5-10 alloggi sono quasi raddoppiati (+92,8%), mentre quelli con oltre 10 alloggi sono cresciuti di oltre il 170%. Ne deriva una progressiva riduzione dell’offerta gestita da host di piccola e media dimensione (fino a 4 alloggi) e un rafforzamento del peso degli operatori più strutturati, che nel 2024 gestiscono complessivamente poco più di un quarto dell’offerta di interi alloggi.
Dal punto di vista geografico, gli host di grandi e grandissime dimensioni risultano concentrati nei comuni con maggiore densità di annunci, in particolare nei capoluoghi, con Bologna in netta evidenza, seguita da Rimini, Parma e Ravenna, e nei comuni della fascia costiera, dove la vocazione turistica è più pronunciata.
L’aumento dei pezzi
Con riferimento ai prezzi, quanto emerge è una crescita progressiva nel tempo.
In particolare, il prezzo mediano, considerato più attendibile, è aumentato del 40% tra il 2015 e il 2023, passando da 70 a 98 euro per notte. Con riferimento ai dati dell’annualità 2025, il comune di Bologna registra il valore mediano più elevato, pari a 112 euro per notte, seguito da Rimini e Ravenna.
È stata infine condotta un’analisi sperimentale dei ricavi potenziali derivanti da diverse tipologie di locazione, confrontando l’affitto breve (con ipotesi di 60, 120 e 180 giorni di occupazione), l’affitto ordinario a canone libero e quello a canone concordato.
I risultati, basati su simulazioni, indicano che nei comuni capoluogo, tra cui Bologna e Rimini, l’affitto breve risulta economicamente più vantaggioso rispetto ai canoni liberi a partire da 180 giorni di occupazione, mentre il canone concordato diventa competitivo intorno ai 120 giorni.
Emergono tuttavia specificità territoriali, come nel caso di Cervia, dove già con circa 60 giorni di occupazione si registrano guadagni potenziali superiori a quelli stimati per Bologna.
Va comunque considerato che nelle località costiere i livelli di occupazione sono mediamente più contenuti e fortemente stagionali, di conseguenza, se per periodi inferiori ai 60 giorni la locazione tradizionale tende a garantire rendimenti più elevati, oltre i 120 giorni gli affitti brevi risultano complessivamente più competitivi, soprattutto nelle aree a più intensa domanda turistica.
Il commento dell’autrice
Riguardo al lavoro svolto, la dott.ssa Ambra Lombardi di ART-ER che si è occupata del coordinamento operativo afferma: “In un contesto in rapida evoluzione, l’accesso a dati affidabili e aggiornati è fondamentale per la comprensione dei processi in atto e per l’elaborazione di politiche pubbliche efficaci. Questa analisi, ricostruendo il fenomeno degli affitti brevi sull’intero territorio regionale, ha rappresentato un utile strumento di supporto alla definizione della recente normativa dedicata. Il nostro impegno sarà quindi quello di proseguire nell’aggiornamento e nella diffusione di questo patrimonio informativo, affinché possa continuare a rappresentare un riferimento per cittadini, ricercatori e decisori pubblici.”
Per ulteriori approfondimenti sui dati, sulle fonti, sulle metodologie, consulta il report completo Gli affitti brevi turistici in Emilia-Romagna corredato da una presentazione interattiva che consente di navigare i dati, i grafici e le mappe per anno e per comune disponibile al sito ART-ER Attrattività Ricerca Territorio.
Leggi l’articolo Il mercato degli affitti brevi: evoluzione della domanda, dell’offerta e del profilo degli host tra il 2017 e il 2024.