Negli ultimi anni, le trasformazioni che interessano il mercato immobiliare delle città italiane sono sempre più legate alla mobilità delle persone e all’emergere di nuove forme dell’abitare.
Tra i fenomeni più rilevanti, soprattutto nei centri urbani particolarmente attrattivi come Bologna, vi è l’aumento delle cosiddette “popolazioni temporanee” e la conseguente diffusione delle locazioni brevi.
Questi due aspetti, strettamente connessi tra loro, stanno incidendo in maniera significativa sulla disponibilità di alloggi e sulla struttura socio-economica e culturale di interi quartieri, generando nuove sfide per le politiche urbane.
Le popolazioni temporanee
Le popolazioni temporanee comprendono individui che soggiornano in città senza l’intenzione, o la possibilità, di stabilirvisi in modo permanente. Tra questi si trovano turisti, studenti non residenti, lavoratori temporanei e nomadi digitali, accomunati da una condizione abitativa provvisoria, spesso legata ad esigenze stagionali o a progetti di breve durata.
Si tratta per lo più di persone giovani, che prediligono soluzioni di coabitazione in appartamenti condivisi, spesso adattati per ricavarne il maggior numero possibile di stanze. Questo stile abitativo si riflette anche nei loro comportamenti urbani, con una maggiore frequentazione degli spazi pubblici, dei locali e delle attività ricreative.
Questi gruppi tendono a insediarsi in prossimità dei propri punti di interesse come sedi universitarie, luoghi di lavoro o attrazioni turistiche contribuendo a una pressione selettiva sugli alloggi nelle zone centrali e nei quartieri meglio serviti della città.
Anche se la loro presenza è temporanea, produce effetti concreti sul modo di vivere e abitare lo spazio urbano, influenzando l’accessibilità alle risorse locali e generando, in alcuni casi, tensioni con la popolazione residente. Oltre alla competizione con i residenti stabili, la presenza simultanea di diverse popolazioni temporanee, spesso accomunate da età, esigenze e stili di vita, crea una sorta di attrattività reciproca che le porta a gravitare attorno agli stessi spazi. Questa concentrazione può amplificare i conflitti legati all’uso del territorio e alla ricerca di alloggi, specialmente in un contesto urbano dove l’offerta abitativa è sempre più limitata e contesa.
Popolazione temporanea e locazione breve
Un fenomeno strettamente legato alla presenza delle popolazioni temporanee è quello delle locazioni brevi, ovvero affitti della durata massima di 30 giorni, utilizzati soprattutto da turisti o lavoratori fuori sede.
Questa formula abitativa ha conosciuto una rapida diffusione grazie ai numerosi vantaggi che offre sia ai proprietari che agli affittuari: per i primi, rappresenta un’opportunità di guadagno flessibile e a basso rischio di morosità; per i secondi, un’alternativa spesso più accessibile e confortevole rispetto alle strutture alberghiere tradizionali.
Tuttavia, la crescita delle locazioni brevi sta producendo effetti significativi sul tessuto urbano e sociale, soprattutto nei centri storici, contribuendo alla trasformazione degli equilibri abitativi e all’intensificarsi della competizione per lo spazio.
Gli affitti brevi a Bologna
Il caso di Bologna rappresenta un esempio significativo per comprendere gli effetti delle locazioni brevi sul tessuto abitativo urbano.
Tra il 2017 e il 2019, gli annunci su Airbnb sono aumentati del 60%, con una crescita marcata dell’offerta di interi appartamenti gestiti in modo professionale da host che dispongono di più unità immobiliari, un trend che si discosta sempre più dal modello originario di sharing economy su cui si fondava la piattaforma. Questa espansione si è concentrata soprattutto nel centro storico, dove la pressione turistica si somma alla domanda abitativa da parte degli studenti, generando una forte competizione per l’accesso agli alloggi.
Le conseguenze di questa crescita sono tangibili. Secondo le stime, un incremento dell’1% della densità di annunci su Airbnb corrisponde a un aumento medio dei canoni di locazione pari a circa 19,00 euro al metro quadro all’anno. Nello stesso periodo, si è registrata una flessione nelle immatricolazioni di studenti non residenti, segnale di un possibile effetto deterrente legato alla scarsa disponibilità di alloggi e all’aumento dei costi.
Questa situazione sembra prefigurare una nuova fase di gentrificazione, in cui gli studenti, tradizionalmente considerati attori in questi processi, rischiano ora di essere a loro volta esclusi, sostituiti da una domanda abitativa più transitoria e redditizia, trainata dal turismo e dagli affitti a breve termine.
Pur con numeri inferiori rispetto a città come Firenze o Venezia, dove nelle aree centrali oltre il 20% delle abitazioni non principali è destinato alle locazioni brevi, Bologna registra una presenza comunque significativa, con circa 4.000 unità. I ricavi medi annui per questo tipo di affitto, pari a circa 12.000 euro, rendono la formula particolarmente vantaggiosa per i proprietari rispetto alla locazione a lungo termine, incentivando ulteriormente la sottrazione di alloggi dal mercato residenziale tradizionale.
Anche in una città dalla forte vocazione universitaria e culturale come Bologna, dunque, la diffusione delle locazioni brevi sta contribuendo a trasformare profondamente le dinamiche dell’abitare, sollevando interrogativi urgenti su sostenibilità, accessibilità e necessità di una regolamentazione urbanistica più attenta.
Conclusioni e approfondimenti
In conclusione, sebbene il fenomeno delle popolazioni temporanee e delle locazioni brevi sia ancora in costante evoluzione, è ormai evidente che rappresenti una questione urbanistica di primo piano. Pensare a forme di regolamentazione capaci di bilanciare le esigenze economiche con quelle della sostenibilità sociale e dell’equità abitativa diventa una sfida imprescindibile per tutte le città compresa Bologna, la quale ha recentemente avviato un percorso in questa direzione, a partire da alcune modifiche al Regolamento Edilizio.
Per approfondire il tema delle popolazioni temporanee si rimanda al lavoro di Barbara Brollo. Per quanto riguarda, invece, l’impatto delle locazioni brevi sul mercato immobiliare di Bologna, con particolare attenzione alle metodologie di analisi e stima, si rimanda ai contributi di Ilaria Rossi e Stefano d’Addona e al report dell’Agenzia delle Entrate.