Il secondo Quaderno dell’Osservatorio Metropolitano sul Sistema Abitativo, nell’ambito del Piano per l’Abitare, è dedicato ad analizzare le caratteristiche delle nuove attestazioni dei contratti di locazione a canone concordato contenute all’interno della Banca Dati del Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari (Sunia), relative alla Città Metropolitana di Bologna tra il 2020 ed il 2023. Il lavoro di ricerca è stato curato dal gruppo di ricerca formato dalla dott.ssa Federica Benni, dal dott. Davide Dazzi e dalla dott.ssa Assunta Ingenito dell’Istituto di Ricerche Economiche Sociali (IRES) con l’obiettivo principale di monitorare i contratti di locazione attestati nel primo anno di entrata in vigore del nuovo Accordo Territoriale del 20 luglio 2022, sia da un punto di vista quantitativo, in termini di numerosità delle nuove attestazioni, che da un punto di vista qualitativo, in termini di caratteristiche degli immobili locati e dei relativi locatori e conduttori ma anche di cogliere l’evoluzione dei dati nel tempo.
I contratti di locazione ad uso abitativo, a cui il report fa riferimento, possono essere ricondotti a quattro principali tipologie: contratto a canone libero, contratto a canone concordato ad uso abitativo, contratto a canone concordato transitorio ordinario e contratto a canone concordato transitorio per studenti universitari. Queste tipologie sono disciplinate, sul territorio della Città Metropolitana di Bologna, da accordi territoriali tra le parti sociali, che definiscono valori di locazione inferiori rispetto al mercato libero ed agevolazioni fiscali di vario tipo, sia per l’inquilino che per il proprietario garantendo quindi una più ampia accessibilità.
Dall’analisi dei dati nel primo anno di applicazione del nuovo Accordo Territoriale si possono evidenziare alcune caratteristiche chiave. Gli immobili locati, ad esempio, si concentrano principalmente nel Comune di Bologna, in particolare nelle fasce omogenee “A1” e “B2” rispettivamente situate nei centri storici e nelle zone prevalentemente residenziali. La maggior parte degli immobili locati è di medie dimensioni, con prevalenza di 3/4 vani, e una qualità abitativa moderata. Relativamente alle relazioni tra locatori e conduttori, si osservano preferenze incrociate basate sul genere, sull’età e sulla nazionalità: ad esempio, locatori “under 35” tendono a preferire conduttori della stessa fascia di età, mentre locatori stranieri scelgono più spesso conduttori stranieri. Infine, il rapporto evidenzia una contrazione delle nuove attivazioni dei contratti di locazione rispetto al 2020 e al 2021 parallelamente ad una diminuzione sia nel numero di locatori sia in quello di conduttori. Contestualmente, si osserva un aumento del canone medio concordato per tutte le tipologie di immobili. Tale incremento è più marcato per i contratti destinati agli studenti, che presentano valori superiori a quelli dei contratti ordinari, nonostante una qualità abitativa generalmente più bassa. In riferimento al settore delle locazioni per studenti, si sottolinea come nell’ultimo periodo analizzato vi sia un considerevole aumento di Associazioni/Enti e soprattutto di cooperative che operano in questo campo. Tale dato andrebbe approfondito per comprendere se si tratti di una nuova tendenza oppure di un elemento in linea con il periodo pre-pandemico.
Riguardo al lavoro svolto, la dott.ssa Federica Benni, il dott. Davide Dazzi e la dott.ssa Assunta Ingenito, autori del Quaderno, affermano: “L’analisi dei contratti a canone concordato ha permesso di far emergere le finalità sociali di tale strumento, sia in un’ottica intergenerazionale, dove l’importante presenza di proprietari over 65 si coniuga con una importante presenza di inquilini giovani under 35, sia sotto il profilo della cittadinanza, dove si osserva una elevata presenza di immobili locati alla componente straniera della popolazione. Appare dunque importante continuare a monitorare in futuro l’evoluzione della locazione a canone concordato, anche confrontandola con le dinamiche che attraversano le altre tipologie di locazione, come quella a canone libero o le locazioni con finalità turistiche”.
Per approfondire ulteriori aspetti relativi alle nuove attestazioni dei contratti di locazione a canone concordato, il Quaderno 2 è disponibile online, sul sito dell’Osservatorio Metropolitano sul Sistema Abitativo.