Chi gestisce davvero il mercato AirBnB? – Gli affitti brevi in Italia dal 2017 al 2024 è un report pubblicato dal Politecnico di Torino, che analizza l’evoluzione degli affitti brevi a livello nazionale, includendo anche approfondimenti su importanti città e aree metropolitane come Bologna, Roma, Milano e Napoli, attraverso i dati del database AirDNA.
L’obiettivo è comprendere più a fondo il fenomeno Airbnb, non solo fotografando la situazione attuale, ma ricostruendo le trasformazioni che si sono succedute nel tempo. Una lettura diacronica che permette di gettare le basi per una riflessione accademica solida, un dibattito pubblico informato e politiche più efficaci.
Il report con riferimento al periodo tra il 2017 e il 2024, affronta le dinamiche di domanda e offerta, approfondisce il tema delle prestazioni degli alloggi e si chiude con un affondo sulle dinamiche relative alle diverse tipologie di host attivi in Italia, fino a evidenziare nuove preoccupanti dinamiche in via di sviluppo.
L’offerta
Negli ultimi anni il mercato degli affitti brevi ha conosciuto una crescita costante, con Airbnb tra i principali protagonisti. Nel 2024 la piattaforma contava circa 754.000 alloggi attivi, pari a oltre 3,2 milioni di posti letto, con un aumento di oltre il 50% rispetto al 2017. A trainare l’espansione è soprattutto la crescita delle intere abitazioni, che restano la tipologia preferita.
La distribuzione geografica dell’offerta è molto disomogenea e vede le concentrazioni maggiori nelle grandi città come Milano, Venezia, Firenze e Roma, oltre che nelle aree costiere e nei territori turistici. Al contrario, molte zone interne del Centro e del Sud presentano pochissimi annunci. In Emilia-Romagna, spiccano la Riviera e i comuni lungo la Via Emilia.
A Bologna le unità attive sono cresciute del 14% nel periodo compreso tra il 2017 e il 2024, un incremento significativo ma inferiore rispetto a città come Torino (+50%), Napoli (+98%) o Bari (+250%).
Un tratto comune dell’offerta, talvolta legato alla localizzazione, è la forte stagionalità. Infatti, tra giugno e settembre il numero di alloggi disponibili cresce sensibilmente, mentre d’inverno molte unità vengono ritirate dalla piattaforma.
La domanda
La domanda, nello stesso periodo preso in analisi, è aumentata. In particolare, le notti prenotate sono più che raddoppiate.
Questo sviluppo si riflette sulle prestazioni degli annunci valutate attraverso tre indicatori: il tasso di occupazione, il numero medio di notti prenotate e la tariffa giornaliera. Tutti e tre gli indicatori sono in aumento, con un impatto diretto sui ricavi.
In molte città i guadagni medi per unità sono cresciuti in modo significativo: a Bologna si registra un incremento del 255% (da 5.070 a 16.491 euro annui). Andamenti simili emergono a Bari e Palermo, mentre realtà come Roma, Torino o Venezia continuano a mantenere ricavi elevati pur con crescite più contenute.
Le intere abitazioni restano, infine, la tipologia più redditizia, confermando la tendenza ormai chiara per cui i viaggiatori preferiscono spazi autonomi e indipendenti, e per cui molti host si orientano di conseguenza verso questo tipo di offerta.
Gli host
Per quanto riguarda la tipologia di host, infine, è possibile distinguere tre categorie:
- gli small host, che gestiscono 1 o 2 alloggi;
- i medium host, che ne gestiscono da 3 a 10;
- i large host, che ne controllano più di 10.
Nel 2024 la stragrande maggioranza degli host italiani (84%) rientrava nella prima categoria, mentre i large host rappresentavano solo l’1,3% del totale. Nonostante la loro esigua presenza numerica, proprio questi ultimi sono cresciuti più rapidamente e tra il 2017 e il 2024 il loro numero è aumentato del 77%, segnalando un ingresso sempre più marcato di operatori professionali.
Se si guarda però al numero di alloggi gestiti, il peso dei large host cambia radicalmente. Le unità sotto il loro controllo sono aumentate del 136% e ognuno di questi host gestisce in media sempre più immobili passando da 31 nel 2017 a 42 nel 2024. La loro incidenza cresce ulteriormente se si considerano i posti letto complessivi, poiché questi ultimi tendono a gestire alloggi più capienti.
A questa espansione si affianca un altro elemento chiave: più unità si possiedono, migliori sono le prestazioni economiche. I large host, in particolare, registrano tassi di occupazione più alti, più notti prenotate, tariffe giornaliere più elevate rispetto ai piccoli proprietari e questo genera ricavi molto alti che determinano il 37% dei ricavi complessivi della piattaforma in Italia, evidenziando un processo di professionalizzazione e una concentrazione dell’offerta nelle mani di pochi grandi operatori.
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