Negli ultimi anni, un numero crescente di città europee ha dovuto fare i conti con gli effetti della turistificazione, un fenomeno che ha contribuito all’espansione incontrollata delle locazioni a breve termine, spesso veicolate da piattaforme come Airbnb.
Se da un lato queste forme di ospitalità hanno offerto nuove opportunità economiche, dall’altro hanno generato importanti esternalità negative, tra cui l’aumento dei prezzi degli alloggi, la riduzione dell’offerta abitativa per i residenti e l’alterazione del tessuto sociale urbano.
Di fronte a tali dinamiche, molte amministrazioni locali hanno ritenuto necessario intervenire con misure di regolamentazione volte a contenere il fenomeno, tutelando il diritto alla casa e preservando la vivibilità urbana.
Il caso di Amsterdam
Tra i casi più emblematici spicca la città di Amsterdam nei Paesi Bassi, considerata uno dei contesti europei con la regolamentazione più stringente in materia di affitti brevi, pur essendo stata una delle prime in cui tale fenomeno si è sviluppato.
Il comune olandese ha adottato un pacchetto articolato di misure con l’obiettivo di limitare la commercializzazione dell’abitare, preservare il carattere residenziale dei quartieri centrali, contenere la pressione turistica ed evitare situazioni di conflitti di vicinato.
Le misure principali includono: l’obbligo di registrazione per gli host, un limite temporale di 30 notti annue per l’affitto dell’intera unità abitativa, il requisito della residenza principale per poter affittare, restrizioni zonali in alcuni quartieri storici e il divieto assoluto di alloggi brevi negli alloggi sociali.
I risultati ottenuti sono significativi: tra il 2015 e il 2020 si è registrato un calo degli appartamenti interi disponibili su Airbnb e una riduzione degli host professionisti, ovvero coloro che gestiscono più di una sola proprietà.
Tuttavia, la distribuzione spaziale delle locazioni turistiche è rimasta in gran parte concentrata nel centro storico, evidenziando una limitata efficacia delle restrizioni zonali. Inoltre, la fase di applicazione ha incontrato ostacoli legati alla mancanza di accesso diretto ai dati delle piattaforme, complicando il monitoraggio e l’applicazione delle sanzioni. La rottura della collaborazione con Airbnb nel 2019, ad esempio, ha segnato un punto critico nella capacità del comune di controllare efficacemente il fenomeno.
Amsterdam rappresenta dunque un caso interessante non solo per la severità delle misure adottate, ma anche in quanto evidenzia i limiti strutturali che condizionano l’efficacia delle politiche urbane in assenza di cooperazione multilivello.
Berlino
Il confronto con altre città europee rafforza la consapevolezza dell’urgenza di interventi strutturali.
A partire dalla legge del 2014 contro l’uso improprio degli alloggi residenziali, Berlino ha introdotto restrizioni come l’obbligo di registrazione e un limite di 90 giorni annui per l’affitto delle seconde case.
Sebbene non abbiano fermato del tutto la crescita degli host professionisti che gestiscono più alloggi, queste misure hanno contribuito a ridurre, anche se solo in parte, le abitazioni sottratte al mercato residenziale.
Rispetto ad Amsterdam, la regolazione berlinese, pur meno stringente, ha portato ad una crescita più contenuta delle inserzioni Airbnb, indicando che un approccio graduale può limitare l’impatto degli alloggi brevi anche senza divieti spaziali espliciti.
Barcellona
Barcellona, invece, ha adottato un approccio ancor più restrittivo, con divieti totali in alcune aree, e politiche volte a contenere la pressione turistica nei quartieri centrali, mirando sia alla difesa del patrimonio residenziale, sia alla decongestione delle zone a maggiore vocazione turistica, per garantire il mix di usi nelle diverse parti della città.
Conclusioni
In sintesi, Amsterdam rappresenta uno degli esempi più avanzati di regolamentazione urbana degli affitti brevi, grazie a un insieme articolato di misure restrittive volte a contenere la pressione turistica e a salvaguardare il tessuto residenziale.
Tuttavia, anche in questo contesto virtuoso, persistono limiti operativi, dovuti alla frammentazione delle competenze istituzionali e alla discontinuità nella cooperazione con le piattaforme digitali.
Il confronto con altre città europee come Berlino e Barcellona mostra come le strategie di regolamentazione adottate riflettano approcci diversi e complementari al fenomeno degli affitti brevi.
Ciò che emerge con forza, in tutti i casi, è comunque la necessità di disporre di strumenti regolamentativi e normativi integrati, capaci di superare le singole dimensioni settoriali, sostenuti da una governance multilivello efficace e coerente.
Il quadro riportato fino ad ora evidenzia quanto la regolamentazione degli affitti brevi non possa più essere considerata un tema marginale, ma debba invece entrare a pieno titolo tra le questioni centrali della pianificazione urbanistica.
In tale direzione si stanno muovendo anche la città di Bologna e la Regione Emilia-Romagna.
Da un lato, Bologna ha recentemente aggiornato il proprio regolamento edilizio, introducendo la categoria d’uso B3 – immobili abitativi ad uso turistico, un passo importante per preservare l’autenticità dei quartieri centrali e ridurre la crescente pressione abitativa. Dall’altro lato, la Regione Emilia-Romagna ha annunciato una nuova legge regionale sugli affitti brevi con l’obiettivo di offrire ai Comuni uno strumento flessibile ma concreto per pianificare lo sviluppo dei propri territori, tenendo conto delle specificità locali.
Come sottolineato anche durante la recente Assemblea Pubblica sulla Casa 2025, questi interventi si inseriscono in una visione più ampia di regolamentazione territoriale, che mette al centro il diritto all’abitare, la qualità urbana e la sostenibilità dello sviluppo.
Per approfondire il tema delle normative della regolamentazione degli affitti brevi nella città di Amsterdam e nelle altre città europee si rimanda ai lavori di Gianluca Bei e Filippo Celata, Shirley Nieuwland e Rianne van Melik e di Marcus Hübscher e Till Kallert.
Leggi l’articolo Impatto degli affitti brevi e delle popolazioni temporanee sul mercato immobiliare a Bologna.