Lo scorso 22 maggio si è tenuta, presso il Politecnico di Torino, la presentazione dei risultati della ricerca AirMAP, promossa da una rete di università italiane e coordinata da FULL – Future Urban Legacy Lab del Politecnico di Torino.
Il progetto analizza la diffusione di Airbnb nelle principali città italiane tra il 2017 e il 2024, offrendo un quadro comparativo sull’evoluzione degli affitti brevi turistici nel contesto nazionale.
Il programma del seminario
La prima parte del seminario è stata dedicata alla presentazione delle principali caratteristiche del fenomeno con particolare attenzione ai cambiamenti intervenuti nel corso degli anni e alle differenze tra le diverse città italiane che hanno preso parte alla ricerca.
Successivamente, il dibattito si è ampliato grazie agli interventi di Filippo Celata (Sapienza Università di Roma), Agustín Cocola-Gant (Universitat Rovira i Virgili di Tarragona) e Christian Smigiel (Università di Salisburgo), che hanno approfondito le principali esperienze di regolamentazione degli affitti brevi in Italia e in Europa, evidenziandone limiti, potenzialità ed effetti.
La giornata si è conclusa, infine, con gli interventi di Laura Lieto, Assessora all’Urbanistica del Comune di Napoli, e Gianni Anselmi, Presidente della Commissione Sviluppo economico e rurale della Regione Toscana, che hanno condiviso alcune esperienze concrete di regolamentazione in contesti italiani particolarmente significativi.
L’obiettivo di AirMAP
Il progetto AirMAP nasce con l’obiettivo di colmare la carenza di dati sistematici sull’espansione e sull’evoluzione delle locazioni brevi mediate da Airbnb in Italia.
Attraverso i dataset forniti da AirDNA, piattaforma globale di analisi dati dedicata al mercato degli affitti a breve termine, il gruppo di ricerca FULL ha costruito un database dedicato a sedici contesti urbani italiani, sviluppando una mappatura comparativa del fenomeno. Per la prima volta, città molto diverse tra loro sono state analizzate attraverso una metodologia comune, consentendo confronti sistematici tra differenti contesti territoriali.
L’analisi si è sviluppata su tre scale territoriali: il comune capoluogo, gli altri comuni del Sistema Locale del Lavoro (SLL) e l’intero SLL ed ha combinato dati annuali aggregati (2017–2024) con dati mensili riferiti al 2024.
Tra gli indicatori analizzati figurano: numero di annunci, notti prenotate, posti letto, tasso di occupazione, tariffa media giornaliera e ricavi per alloggio e per host.
Una particolare attenzione è stata inoltre dedicata al tema della professionalizzazione degli host, distinguendo tra small host (1–2 alloggi), medium host (3–10 alloggi) e large host (oltre 10 alloggi).
Oltre al report nazionale, sono stati prodotti report specifici per ciascuna delle città coinvolte: Bari, Bergamo, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Reggio Calabria, Roma, Torino, Trieste, Venezia.
Il caso di Bologna
Per quanto riguarda Bologna, nel 2024 gli annunci Airbnb presenti in città erano 6.666, il 74% dei quali riguardante intere abitazioni, sottratte quindi al mercato residenziale tradizionale.
Un aspetto di particolare interesse riguarda la composizione degli host: sebbene la maggioranza continui a essere costituita da piccoli proprietari (81,5% con uno o due alloggi), è cresciuto in modo significativo il peso dei large host, aumentati del 233% dal 2017 e oggi, responsabili di quasi un quarto dell’offerta complessiva cittadina. Si tratta di una dinamica che evidenzia una crescente professionalizzazione e concentrazione del mercato. Parallelamente, sono aumentate anche tutte le principali performance economiche del settore.
Dal punto di vista spaziale, emerge una forte concentrazione degli annunci nelle aree centrali della città. I quartieri di Irnerio, Marconi, Galvani, Bolognina e Malpighi raccolgono complessivamente il 62% degli annunci. Allo stesso tempo, si osserva una progressiva espansione del fenomeno verso aree più periferiche, come Lame, Borgo Panigale, Santa Viola e Mazzini.
Questa dinamica interessa anche i comuni limitrofi del Sistema Locale del Lavoro, tra cui San Lazzaro di Savena, Casalecchio di Reno e Sasso Marconi, dove negli ultimi anni si registra una crescita significativa dell’offerta e delle performance economiche.
I focus tematici del report dedicato a Bologna approfondiscono inoltre due aspetti specifici. Il primo riguarda la sovrapposizione spaziale tra la presenza della popolazione studentesca fuorisede e quella degli alloggi brevi, entrambe fortemente concentrate nelle aree centrali della città. Il secondo analizza le variazioni stagionali del fenomeno, evidenziando come domanda, livelli di occupazione e redditività cambino significativamente nel corso dell’anno, pur mantenendo costante la centralità delle aree più attrattive.
Conclusioni
Nel complesso, l’analisi comparativa delle diverse città italiane ha permesso di individuare tendenze comuni e differenti stadi di sviluppo del mercato degli affitti brevi:
- città come Milano, Bologna, Venezia, Firenze e Roma mostrano mercati ormai maturi; altre, come Napoli, Torino e Palermo, sono caratterizzate da una forte espansione;
- contesti come Bari, Bergamo, Genova e Catania evidenziano mercati emergenti in rapida crescita,
- mentre città come Trieste, Cagliari e Reggio Calabria seppur caratterizzate da mercati emergenti vedono ad oggi una crescita contenuta.
La base dati costruita dal progetto AirMAP rappresenta quindi uno strumento importante per future analisi e per supportare politiche urbane e abitative sempre più consapevoli, orientate sia alla regolamentazione degli affitti brevi sia alla tutela dell’accessibilità abitativa.
Per maggiori dettagli, approfondimenti sui dati, sulle rappresentazioni cartografiche e sulle tematiche di dettaglio approfondite da ciascuna città, si rimanda ai report delle città coinvolte e, in particolare, di seguito il report Chi gestisce Airbnb a Bologna (e dintorni)? riferito alla città di Bologna.
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