Nel marzo 2026, Aline Cruvinel e Murray Cox hanno pubblicato il report The Threat of Short-Term Rentals to Housing: A Critical Perspective on Airbnb’s Global Expansion, uno studio che, a partire dai dati resi disponibili dalla piattaforma Airbnb, analizza il fenomeno degli affitti brevi in 224 paesi e territori, di cui 218 con annunci attivi, anche attraverso approfondimenti nazionali dedicati a 16 paesi.
Il report mostra come gli affitti a breve termine, trainati dall’espansione globale di Airbnb a partire dal 2008, siano diventati una minaccia strutturale per i sistemi abitativi contemporanei.
L’analisi affronta diversi aspetti: gli impatti sul mercato della casa, i processi di commercializzazione della piattaforma, le disuguaglianze nei paesi del Sud globale, il ruolo dei grandi eventi nell’espansione del fenomeno, la diffusione degli affitti brevi nei territori contesi e le differenti forme di regolamentazione adottate a livello internazionale.
L’offerta
Uno degli elementi centrali evidenziati dal report riguarda la natura stessa dell’offerta presente sulla piattaforma.
A livello globale, l’82,4% degli annunci riguarda intere abitazioni. In termini assoluti, si tratta di circa 6,88 milioni di unità immobiliari potenzialmente sottratte al mercato residenziale di lungo periodo.
Parallelamente emerge una crescente concentrazione del mercato nelle mani di operatori professionali. Gli host con più proprietà gestiscono infatti il 62,9% degli annunci complessivi a livello mondiale, configurando un modello sempre più distante dall’idea originaria della “condivisione della casa” e sempre più vicino a un sistema di locazione breve di natura commerciale e finanziarizzata. Nel 78% dei mercati Airbnb globali queste due condizioni, prevalenza di intere abitazioni e forte concentrazione proprietaria, si verificano contemporaneamente, diventando un tratto distintivo strutturale della piattaforma.
Il fenomeno ha ormai dimensioni globali. Sono circa 8,35 milioni le proprietà attive distribuite in 218 paesi e territori e oltre 436 milioni le notti prenotate ogni anno. La distribuzione, tuttavia, non è uniforme.
Europa e Americhe concentrano ancora la maggior parte dell’offerta, ma l’espansione più rapida si registra oggi nei paesi dell’Asia e dell’Africa. Inoltre, in molte aree, soprattutto nei territori fortemente dipendenti dal turismo e nelle piccole isole, il numero di annunci risulta particolarmente elevato rispetto alla popolazione residente.
Gli effetti del fenomeno risultano particolarmente intensi nel Sud del mondo, dove l’espansione delle piattaforme di affitto breve si intreccia con disuguaglianze economiche e territoriali già esistenti. Secondo il report, infatti, il crescente inserimento di piattaforme e investimenti provenienti dal Nord del mondo tende a rafforzare relazioni di dipendenza economica e a intensificare processi di esclusione abitativa.
L’impatto sui prezzi, la rilevanza della normativa e il rapporto con i grandi eventi
Attraverso dati ed esempi relativi a numerose città, il report evidenzia inoltre come l’espansione degli affitti brevi contribuisca all’aumento dei prezzi delle abitazioni e degli affitti, con effetti particolarmente rilevanti per gli inquilini e le fasce sociali più vulnerabili.
Allo stesso tempo, emerge con chiarezza come strumenti di regolamentazione efficaci possano attenuare queste pressioni. Nei contesti in cui sono stati introdotti sistemi di registrazione, licenze o limiti operativi, i volumi degli annunci tendono infatti a ridursi e gli effetti sul mercato abitativo risultano più contenuti. Nonostante ciò, la regolamentazione rimane ancora molto limitata. Solo 16 dei 218 paesi e territori analizzati presentano una copertura normativa significativa, mentre nell’82% dei casi meno dell’1% degli annunci di intere abitazioni risulta registrato o autorizzato.
Un ulteriore elemento di interesse riguarda infine il rapporto tra grandi eventi e crescita degli affitti brevi. Il report mostra come eventi internazionali quali le Olimpiadi abbiano prodotto incrementi molto significativi degli annunci Airbnb in città come Parigi (+92,66%) e Rio de Janeiro (+96,52%), con effetti che tendono a persistere anche dopo la conclusione degli eventi stessi, incidendo in modo duraturo sui mercati abitativi locali.
Conclusioni
Nel complesso, il report mette in evidenza come gli affitti brevi rappresentino oggi un fenomeno strutturale capace di ridefinire profondamente i sistemi abitativi urbani.
A fronte di rilevanti profitti economici concentrati nelle mani di una quota relativamente ridotta di operatori, emergono costi sociali ed economici sempre più significativi per residenti e affittuari.
In questa prospettiva, il report sottolinea l’importanza della regolamentazione e della trasparenza dei dati come strumenti fondamentali per monitorare il fenomeno e costruire politiche di contenimento, tutela e pianificazione più efficaci.